振安区人民法院行政审判庭庭长   林  杨

    无权处分实际上就是非善意，其所从事的行为原则上无效。但无权处分人将不动产或动产处分给了善意受让人，善意受让人应当受到《物权法》第106条和108条的保护。因为有无权处分才有善意取得，如果是合法处分，则应为合法取得，依法转让、受让。现审判实践中善意取得采用推定方法，即由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证；如果不能证明受让人为恶意，则推定受让人为善意。所以无权处分是构成善意取得的前提。

     [案情]   1995年10月31日，原告王某与第三人赵某在婚姻关系存续期间，由第三人赵某与被告邵某订（房屋买卖）协议书，被告邵某将坐落于丹东市振安区鸭绿江办事处珍珠四组的瓦房四间，建筑面积78平方米，以45000元的价格卖给第三人赵某。2000年6月20日原告王某邀请被告邵某去丹东市振安区公证处办理了公证。2001年6月25日原告与第三人赵某办理了离婚登记，协议分割共同财即诉争房屋每人两间。之后，原告去南方打工，离开住所地。2002年11月8日被告戴某与第三人赵某签订房屋买卖协议，第三人赵某将购买被告邵某的房屋以55500元的价格卖给被告戴某。2002年11月5日被告戴某为办理房屋过户与被告邵某签订了协议书，并于2002年11月7日开始申请办理房屋变更手续和交纳相关费税。2002年11月11日被告戴某完成宅基地变更并领取房屋所有权证。2008年4月2日涉案房屋被拆迁，被告戴某将回迁房屋予以变卖。原告认为两被告的行为侵犯其合法权益，故提起诉讼，请求依法确认两被告2002年11月5日签订的房屋买卖协议无效。

    被告戴某辩称：原告诉讼请求不能成立。2002年11月5日两被告签订的协议有效。理由是两被告签订协议时，涉案房屋所有权是被告邵某的，故两被告签订的协议有效；被告戴某是善意取得房屋，依法应该得到保护。理由是1995年10月31日被告邵某与第三人赵某签订房屋买卖协议书，被告邵某将涉案房屋四间卖给第三人赵某。2002年11月8日被告戴某与第三人赵某签订房屋买卖协议即赵某将与被告邵某签订的房屋买卖协议书的权利义务全部转让给了本案被告戴某，被告戴给付房屋价款55500元。第三人赵某将涉案房屋及房屋所有权证等一并交给被告戴某；2002年11月5日，两被告重新设立房屋买卖关系，签订房屋买卖协议书，被告戴某给付被告邵某护栏款2500元，随即两被告到工商行政机关办理房屋买卖签证，被告戴某交纳了各项税费，被告邵春协助被告戴汝义到产权管理机关办理了过户。被告戴某依法取得涉案房屋所有权。综上，原告与被告邵某签订的房屋买卖协议书，被告戴某诉前不知道，从没有任何人告诉本案被告戴某，被告戴某取得涉案房屋并在此居住八年，无人向被告戴某主张过任何权利，被告戴某购买涉案房屋支付了合理的价款，同时被告戴某依法取得涉案房屋产权证。综上事实及我国物权法有关规定，涉案房屋被告戴某是善意取得，故2002年11月5日两被告签订的协议书合法有效。原告诉讼请求不能成立，法庭应依法驳回。

    第三人赵某述称：同意原告王某的诉讼请求。当时第三人赵某与本案的被告戴某进行房屋买卖时，被告戴某和邵某是实际办理过户手续后才与第三人赵某签订协议。

   [审判]   法院在审理此案中，第一种意见认为：无处分权人将不动产或动产转让给受让人，受让人取得该不动产或动产时是善意；支付合理价款并依照法律规定已经登记的，买受人取得该不动产或动产所有权。第三人赵某在转让本案讼争房屋时，持有诉争房屋所有权证，协助被告戴某联系原房屋所有权人即被告邵某，被告邵某对第三人赵某处分诉争房屋没有提出异议，且协助被告戴某办理了房屋所有权变更，可见被告戴某有理由相信诉争房屋为第三人赵某所有，并有权予以处置。善意取得作为一项重要的民事法律制度，采用推定方法，即由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证；如果不能证明受让人为恶意，则推定受让人为善意。现原告无证据证明被告戴汝义与第三人赵某在交易时被告戴某具有恶意和明显低于市场价格，故被告戴某抗辩理由成立，本案应认定被告戴某购买诉争房屋为善意取得。被告戴某占有涉案房屋八年之久，直至动迁，原告对此也未提出诉讼，也足以证明原告对此处分是予以认可的。原告诉请确认被告邵某与被告戴某房屋买卖无效，无法律依据，本院不予支持。原告可向无处分权人请求赔偿损失。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：

驳回原告王某诉讼请求。

案件受理费100元由原告王某负担。

第二种意见认为，《合同法》第五十一条明确规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第三人赵某在没有经财产共有人原告王某的同意，单方处置共同财产，应认定无效。被告戴某虽然购买第三人的房屋，但办理过户却发生在与被告邵某之间，且被告戴某应负有严格审查注意义务，对第三人赵某处置的房屋，应负有注意审查是否有其他共有人。不予以审查就与第三人联系原房主办理房屋过户，存在过错，应承担相应的责任。所以应适用《合同法》认定第三人无权处分原告王某所有房屋份额部分的买卖无效。因该买卖合同取得的财产，应判令双方相互返还，因涉案房屋已被动迁不能返还，应以涉案房屋处置价即55500元由过错方承担赔偿责任。因被告戴某与第三人均有过错，应各自承担相应的责任。原告对涉案房屋享有一半的所有权，故应由被告戴某和第三人赵某各自承担赔偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十六条、五十八条的规定，判决如下：

一、被告戴某与第三人赵某经被告邵春的房屋买卖合同属于原告王某房屋部分无效；

二、被告戴某和第三人赵某各自承担赔偿原告王某房款13875元，合计22750元。

三、驳回原告王某其他诉讼请求。

案件受理费100元，被告戴某承担50元，第三人赵某承担50元。

[评析]  本案争议焦点是优先适用《物权法》第一百零六条的善意取得制度还是适用《合同法》第五十一条的无权处分认定此案房屋买卖部分无效。二种意见主要在于对善意取得和无权处分的理解产生的分歧。

第一种意见认为，无权处分实际上就是非善意，其所从事的行为原则上无效。但无权处分人将不动产或动产处分给了善意受让人，善意受让人应当受到《物权法》第106条和108条的保护。因为有无权处分才有善意取得，如果是合法处分，则应为合法取得，依法转让、受让。现审判实践中善意取得采用推定方法，即由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证；如果不能证明受让人为恶意，则推定受让人为善意。

此案判决后，一方当事人不服上诉于二审法院。二审法院支持了第一种意见。故本案应按第一种意见认定为善意取得，而不应适用《合同法》认定为无权处分，并应适用《物权法》第一百零六条的规定判决。