浅议离婚案件中按揭房屋的分割
 

                             东港市人民法院 徐芳

 

随着目前离婚案件的不断增加以及房屋价格不断攀升,一些离婚案件中的双方当事人只有一处住房,且是按揭购买,这样情况下,当双方离婚时对按揭的房屋分割就会存在较大的争议。因此,离婚案件中按揭房屋的分割问题也是目前人民法院需要处理的疑难问题之一。本文将简单介绍当前离婚案件中对按揭房屋的处理概况、确定按揭房屋产权的标准以及离婚案件中几种典型的按揭房屋分割方案。

一、当前离婚案件中按揭房屋的处理概况

离婚案件中按揭房屋的分割问题,在实践中有以下几种做法:1、认定婚前取得房屋产权证的为一方婚前个人财产,处理婚姻关系存续期间共同偿还的贷款时不考虑房屋的增值因素;2、认定婚前取得产权证的为一方婚前个人财产,但处理婚姻关系存续期间共同偿还的贷款时考虑房屋的增值因素,按照各方对涉案房屋贡献大小予以分割;3、认定婚后取得产权证的为夫妻共同财产,处理婚姻关系存续期间共同偿还的贷款时不考虑房屋的增值因素;4、认定婚后取得产权证的为夫妻共同财产,处理婚姻关系存续期间共同偿还的贷款时考虑房屋的增值因素,按照各方对涉案房屋的贡献大小分割;5认定婚后取得产权证的为不动产产权登记一方的个人财产,处理婚姻关系存续期间共同偿还贷款时考虑房屋的增值部分,由产权登记一方向另一方补偿。

在上述几种处理方法中,方法一虽在逻辑上不存在矛盾,但显得不近人情也有悖现行法律。方法二和方法三在逻辑上存在一定的矛盾。方法二的问题在于,婚前取得房屋的所有权属于婚前个人财产,婚后双方的还贷行为就应该理解为取得房屋产权一方向另一方的借贷行为,在分割时应该由取得产权的一方返还另一方投入的金钱数额即可,不应考虑对方拥有所有权的涉案房屋的增值。方法三的问题在于,既然认定婚后按揭购得的房屋属于夫妻共同财产,在离婚分割时就应该按照该房屋的现有价值进行分割,仅仅分割共同支付的贷款显然不妥。方法四的问题在于机械的认定夫妻共同财产,认为房产登记在婚后的即是夫妻共同财产。房产登记时间是认定夫妻共同财产的重要标准,但不是绝对的标准。方法五合情合理,也符合现行法律规定,不存在争议。

二、确定按揭房屋产权的标准

《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。《中国人民共和国婚姻法》(以下简称《婚姻法》)第十七条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有: (一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产”。司法实践中能否根据上述两条规定直接以房产登记的时间确定是否属于夫妻共同财产?本人认为,房产登记的时间是判定夫妻共同财产的重要标准,但非唯一标准。

婚姻法虽然是人身关系法,但其仍然是我国民事法律体系的有机组成部分之一,婚姻关系中的夫妻财产的物权取得仍要遵循物权法的物权变动模式,即债权合意和交付或登记相结合的方式。但债权合意的形成和交付或登记在实践中存在一定的时间差,在财产取得的过程中,如果财产主体与他人结为夫妻,是否将财产认定为夫妻共同财产?处理该问题的原则是该财产是否为夫妻关系存续期间所得。夫妻关系存续期间之外的财产,没有一方的参与和努力,不能因婚姻关系的缔结而转化为夫妻共同财产,这也是出于对个人财产的保护。因此,在确认房屋是否为夫妻共同财产时应当兼顾物权法和婚姻法,一是确定房屋登记时间作为物权取得的时间,二是判断此房屋产权的取得是否系夫妻共同劳动所得。基于上述原则,可以得出以下结论:1、婚前一方出资购买、婚后办理登记的房屋,虽然物权取得是在婚后,但仅仅是一方婚前财产的转化,该房屋产权的取得未凝结夫妻共同的努力,不能因婚姻关系的缔结而转化为夫妻共同财产,不宜认定为夫妻共同财产;2、婚前一方支付首付购买房屋并办理产权登记,婚后共同还贷,因物权的取得在婚前已经完成,因此虽婚后共同还贷,也不宜认定为夫妻共同财产;3、婚前一方交付首付款,婚后用夫妻共同财产还贷并取得房产证,因物权的取得时间是在婚后,且产权的取得凝结双方共同的努力,应认定为夫妻共同财产。

三、离婚案件中几种典型的按揭房屋分割方案

(一)一方婚前支付首付并取得产权证,婚后共同还贷的分割方案

对于婚前一方已支付房屋首付款,并取得房屋权属证书,婚后以夫妻共同财产支付剩余贷款的情况,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条做出明确规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。根据上述规定,此类房屋可以认定为一方的个人财产,已偿还的贷款中属于配偶一方清偿的部分由产权登记一方予以返还。按揭房屋的权属问题可以依法确定,但目前的难点在于如何处理房屋的增值部分,实践中对增值部分的分割争议较大:第一种意见认为,一方婚前按揭购买的房屋,婚后双方共同还贷,按揭房屋的增值部分应作为夫妻共同财产,由双方平均分割。第二种意见认为,一方婚前按揭购买的房屋,婚后共同还贷,婚后增值部分应认定为夫妻共同财产。但对于该部分的分割,不能拘泥于共同共有的平均分割,应按照双方出资的比例对增值部分予以分割。第三种意见认为,由于房屋是一方婚前个人财产,因此,在婚姻关系存续期间房屋的增值应当归房屋的所有权人。但考虑另一方对该房屋的保值、增值有一定的贡献,因此,应当由房屋所有权人就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行补偿。第一、二两种观点都是主张婚后增值部分按照夫妻共同财产进行分割,只是第二种观点在分割时考虑了双方对房屋的实际投入率。但这两种观点在理论上得不到支持。房屋的增值部分在性质上属于收益并不是孳息,孳息是独立物,孳息与原物是两个物之间的关系,而增值的利益是该物本身的交换价值的增加。假如将这一部分财产认定为夫妻共同财产,势必会得出这样的结论:婚前个人所有的房屋,经过一段时间(不包括添附的情形),该房屋中出现其他人的权利,这一结论明显与现行立法相悖。第三种意见承认一方婚前财产在婚后的增值仍属一方的个人财产,但因对方对房产的增值有一定贡献,因而特别规定一方给予对方适当补偿,可以较好的在夫妻之间实现利益平衡,于法有据,合情合理。在个人财产增值部分的分割问题上,根据《婚姻法》第三十九条第一款的规定:离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。

(二)一方婚前部分付款,婚后共同还贷并取得产权证的分割方案

婚前一方已支付部分购房款,婚后以夫妻共同财产支付剩余款项,并在婚后取得房屋所有权证书的情况,房屋应认定为夫妻共同财产。但在分割房屋时应适当考虑双方对房屋贡献的大小,对房屋增值部分的分割参考购买房屋花费夫妻共有财产和个人的比例。

(三)全部以个人财产支付房屋价款,婚后取得产权证的处理方案

如果夫妻一方在婚前已交纳全部购房款或在婚前交纳首付款,在婚后以婚前个人财产偿还全部按揭贷款,婚后才取得房产证,此种情况应如何认定房屋的权属在司法实践中存在不同的认识和做法。通常有以下两种意见:比较主流的观点认为应当将房产视为出资方的婚前个人财产的变形或转化,即认定为一方个人财产:另一观点认为,依照《婚姻法》中关于夫妻共同财产的规定及《物权法》中关于物权取得时间的规定,凡在婚姻关系存续期间取得的财产均应视为夫妻共同财产。因房屋的所有权取得时间发生在婚姻关系存续期间,就应认定为夫妻共同财产。

笔者认为后一种观点看似符合法律规定,但在实践中因过于机械适用法律而产生很多问题,与公平原则、财产形态与权利形态转化的法理及《婚姻法》、《物权法》的立法精神相悖。依据《婚姻法》、《物权法》的规定,因房屋所有权在夫妻关系存续期间取得从而将其认定为夫妻共同共有财产仅是一种通常情况下的法律推定,若有一方有证据证明房屋所有权“名不符实”,人民法院应从公平的角度重新确认房屋的权属。本节所讨论的情况即属此类,该类房屋的所有权应认定为出资方的个人财产,具体理由如下:

第一、从法律规定角度来说,《物权法》中规定的行政登记、产权证得记载等内容,因行政机关在办理登记时仅是进行形式审查,而非实质审查,出现登记记载的内容与权利实际状态不一致的情况也属正常。因此,不能机械适用《婚姻法》、《物权法》中关于房屋产权的规定。

第二、从财产形态上看,夫妻一方在婚前已用个人财产交纳了全部购房款或者首付款且婚后以婚前个人财产偿还了全部按揭贷款,婚后取得房产证,上述情况属于财产从货币形态转移到房屋等实物形态,仅是财产形态的转变。尽管货币和房屋所体现的财产形态不同,但转化前后的所有权主体不应发生变化。

第三、从权利形态上看,本节所讨论的情况尽管物权在婚后取得,但属于合同权利向房屋所有权的转化。在房屋买卖法律关系中,买方以个人财产支付房屋价款取得相应的合同权利。婚后买方取得房屋所有权是合同权利得以实现的必然结果。不论该物权取得时间发生在婚前或婚后,都不应该影响权利主体的同一性。

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