——如何认定商品房买卖合同对于未明确事项

元宝区法院民二庭 隋宜彤

裁判要点。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。涉案房屋在买卖时，仅约定了房屋面积93平方米，价款二十余万元，并未对若房屋面积不符时该如何处理作出约定，根据公平合理、等价有偿的原则，应视为若超出该面积时，由买受人补交相应价款于房屋出卖人，而若房屋面积少于出卖面积时，房屋出卖人亦应返还相应价款于买受人。

相关法条.依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条

案件索引。丹东市元宝区人民法院（2013）元民一初字第00134号

基本案情。2009年7月，原、被告就买卖涉案房屋一事达成协议，原告一次性支付被告二十余万元，购买二被告所有的面积为93平方米的房屋，双方约定待该房屋所有权证明可以办理时，被告协助原告办理涉案房屋的所有权证明。2012年，涉案房屋可以办理房屋所有权证明，但经房产部门测量，双方买卖的涉案房屋实际面积为105.22平方米，原告找到被告要求履行协助过户的义务，被告以其所卖房屋面积大于原面积，要求原告补交面积差价款，故原告诉至法院，请求法院依法判决被告履行协助过户义务。诉讼中，被告亦提出反诉，要求原告补交差价款。

裁判结果。一、被告满某、王某协助原告李某办理涉案房屋的过户手续；二、原告李某应给付被告满某、王某房屋差价款。

裁判理由。本院认为，商品房买卖合同是指，出卖人将商品房的所有权交付给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，两名被告将涉案房屋交付给原告，原告按约定向两名被告支付价款并且双方就涉案房屋出卖事宜签订了房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。就涉案房屋的买卖事宜，原、被告既签订协议书又签订了房屋买卖合同，虽然原、被告双方均认可这两份合同，但协议书签订的时间在先，买卖合同签订的时间在后，故房屋买卖合同视为原、被告双方对涉案房屋买卖事宜的最终确认。原、被告在买卖涉案房屋时并未办理涉案房屋的房照，现被告已将涉案房屋所有权证书办理完毕，故原告请求二名被告按合同约定为其办理过户手续，有事实基础及法律依据，本院予以支持。原告诉称，被告不协助原告办理过户手续应按照合同约定给付原告20000元违约金，因涉案房屋在办理房照过程中发现房屋的实际面积大于出卖面积，就差额面积双方发生争议，并非被告违约不予办理过户，故对该请求，本院不予支持。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。涉案房屋买卖时仅约定房屋建筑面积93平方米，成交总价格为250000元，并没有约定若实际面积发生差异应如何处理，且合同签订时亦载明房屋没有办理所有权证明仅有房屋动迁手续，现房屋产权证书已载明涉案房屋实际建筑面积为105.22平方米，房屋面积差为12.22平方米故反诉原告请求反诉被告参照合同约定给付差额房款32848元（250000元÷93平方米×12.22平方米），有事实基础，本院予以支持。反诉被告辩称，涉案房屋出卖时已经约定按套计价且公证书中亦显示房屋实际面积以确权后房产部门所标准的为准，因关于涉案房屋定价反诉被告并未提供按套计价的相应证据且公证书中的内容仅是两名反诉原告对委托事宜的确认，故对该辩解，本院不予采信。

案例注解。本案争议焦点在于，原、被告就涉案房屋的买卖时，对于房屋面积的认定，若原、被告就买卖事宜以房屋整体认定，则无论房产部门对于房屋面积认定与原买卖时的认定是否相符，都不影响原、被告买卖房屋的认定。而本案中，原、被告在签订房屋买卖合同时约定，涉案房屋面积93平方米，价款二十余万元，视为其按面积出卖，故在房屋面积出现差额时，按照等价有偿的原则，原告应向被告补交差价款。