——某农场农场与刘某虾池租赁合同纠纷一案

           东港市人民法院  邹传君

【基本案情】

2006年1月18日，原告某农场农场欲对外长期租赁原告所属联营虾池（1251亩），并向上级主管部门递交了请示报告，请示中没有提及关于虾池租赁的价格问题。2006年3月7日，该请示得到主管领导的同意批示。2006年10月12日，原告召开党委会，研究决定欲将涉案虾池租赁给被告刘某，如果租赁期为20年，租金为每年每亩120元，如果租赁期30年，租金则为每年每亩100元，并安排人员与被告商谈。2006年10月23日，原告经党委会研究后，决定将涉案虾池对外租赁，并制定招标方案，招标方案载明“如果竞标者只有1人，则视为竞标者中标，即按竞标底价与中标者签订租赁合同，如果竞标者在二人以上，则采取暗投标方式，以价格最高者中标”。原告于2006年11月27日发出招标租赁通告，招标租赁联营虾池１-7号、17-23号，租赁面积1251亩，租赁期限30年，招标底价每亩100元。招投标时，只有被告一人参加投标。2006年12月1日，原、被告签订虾池租赁合同，双方约定：“根据《中华人民共和国合同法》及有关法律规定，原告将原联营虾池１-7号、17-23号承租给被告，承租面积为1251亩，租赁期限30年，自2006年12月1日至2036年12月1日止，被告按每年每亩100元向原告交纳租金，合计金额为375.3万元。”同时约定被告必须在合同签字之日向原告交纳保证金150万元，其余款项225.3万元在2006年12月4日之前全部向原告交清。被告已交纳保证金，并于2006年12月1日下午3时20分交清了225.3万元。

后农场职工多次到纪委等部门上访，2010年12月7日，上级纪委向原告发出纪律检查建议书，认为原告在对外租赁1251亩虾池的过程中，违反了《招投标法》的相关规定，建议某农场依法重新进行招投标。原告根据纪律检查建议书的建议，决定撤销原、被告间签订的虾池租赁合同，并于2011年4月8日向被告发出通知。被告于2011年4月28日对原告的通知予以答复，不同意撤销虾池租赁合同。原告某农场请求依法确认原、被告于2006年12月1日签订的虾池租赁合同无效。被告认为双方签订的合同依法成立并生效，且已经履行多年故应当认为有效，涉案的租赁合同应当确认为有效或驳回原告诉讼请求。

【焦点问题】

本案争议的焦点是：1、原、被告所签订的虾池租赁合同是否合法有效。2、原告的招标行为是否违反了《中华人民共和国招标投标法》。3、虾池租赁合同是否违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定。

由于本案是一起涉农、职工上访案件，处理不好可能会造成农民集体上访事件，并阻碍农村经济发展。

【处理结果】

关于虾池租赁合同的效力问题。2006年10月12日，原告经场党委会研究决定，欲将涉案虾池租赁给被告，并确定了租赁费和租赁期限，原告安排相关人员与被告商量租赁涉案虾池。根据合同法的规定，原告行为是要约行为，但通过原、被告双方提供的证据体现，被告对原告要约行为未作出承诺，双方也未签订虾池租赁合同，说明原、被告未形成租赁合同关系。2006年10月23日，原告召开党委会，研究决定采取招投标方式租赁涉案虾池，并制作了招投标方案，发出了招标通告，招投标方案和招标通告内容具体明确，符合合同要约的条件，原告是按照其招投标方案和招标通告履行了招投标程序，虽然只有被告一个人投标，但并不违反法律和行政法规的强制性规定，故原、被告于2006年12月1日签订的虾池租赁合同是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，本院予以确认。

关于原告陈述原告违反《中华人民共和国招标投标法》相关规定的问题。虽然《中华人民共和国招标投标法》第二条规定：在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法。但《中华人民共和国招标投标法》第三条第一款规定：在中华人民共和国境内进行工程建设必须进行招标的包括，（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（3）使用国院组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。该条第二款规定前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准，第三款规定法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。国家发展计划委员会制定的《工程建设项目招标范围和规模标准规定》经国务院批准，于2000年5月1日公布实施，该行政法规对关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目的范围、关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围、使用国有资金投资项目的范围、国家融资项目的范围、使用国际组织或者外国政府资金的项目的范围作出了明确规定，显而易见，虾池对外租赁招投标不在该行政法规规定范围内，也不在《中华人民共和国招标投标法》规定范围内。原告对外租赁涉案虾池招投标履行的是场党委会决议和招投标方案，其招投标公告只是对外出租虾池的一种要约，适用的不是《中华人民共和国招标投标法》，原告以原告违反《中华人民共和国招标投标法》请求确认虾池租赁合同无效，无法律依据，本院不予支持。

关于原告陈述涉案虾池租赁合同违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。本案原、被告签订的是租赁合同，应适用合同法的有关规定，但《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定：农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产，土地承包经营期限为30年。本案讼争的虾池不属于农民集体所有的土地，属于国有土地，《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定：国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产，发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务，土地承包经营的期限由承包合同约定，可见《中华人民共和国土地管理法》规定国有土地承包期限以合同为准。同时《中华人民共和国立法法》第八十三条规定：同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不致的，适用新的规定。《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国土地管理法》是同一机关制定的法律，《中华人民共和国土地管理法》晚于《中华人民共和国合同法》，关于租赁期限应适用《中华人民共和国土地管理法》规定。虽然法律对国有土地渔业生产租赁期限未作出明确规定，只规定以合同为准，但本案讼争虾池与农村集体经济组织虾池使用的性质是相同的，可以参照承包期不得超过30年的规定执行，本案讼争虾池承包期为30年，不违反法律规定。综上，原告该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十四条、《中华人民共和国土地管理法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国招标投标法》第三条、《中华人民共和国立法法》第八十三条之规定，判决如下：

驳回原告某农场的诉讼请求。

上述判决结果，在令被告满意的同时也争取到原告的理解，双方均没有上诉，原告职工也没有再上访，获得良好的社会反响。

【启示与经验】

近年来，随着农村经济的发展和农民法治意识的提高，涉农案件日渐增加。涉农案件的当事人多数是农民，其法律意识相对淡泊，因此在处理涉农案件时更应当注意方式、方法，针对法律意识淡泊的农民应当向其清晰、透彻地讲解相应的法律知识，不仅仅停留于做出正确地裁判，更应当竭尽全力做到让双方当事人满意，做出令人信服的判决。因此，在判决中应当充分说明所依据的事实和理由，并做好向当事人的解释工作。本案即是一起典型的涉农案件，在案件的审理过程中主审法官严格贯彻社会主义法治理念，坚持执法为民，以事实为依据，以法律为准绳。通过对案件事实的清晰认定和严密的逻辑推理，层层推进，针对原告方的诉讼请求和被告方的答辩意见适用法律予以解释说明，对于法律规定不明确之处亦运用法理进行释明，说理充分。并且在案件判决后就判决的理由、法律依据向双方当事人再一次进行说明，就其不理解之处予以详细深入地解释，真正地做到案结事了，取得良好的社会反响，实现法律效果与社会效果的统一。

涉农案件的处理结果不仅仅关系到案件的双方当事人，同时也会在地方产生相应的影响，关系到民心稳定与农村经济发展以及其他类似案件的处理。只有处理得当，才能发挥人民法院服务于农村经济发展的审判职能，为广大农民群众提供司法保障。严格贯彻社会主义法治理念，切实做好涉农案件的审判工作成为人民法院特别是基层人民法院面临的巨大挑战。